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知ってるようで実は知らない『タワマン』『高層マンション』の違い?

マンション六本木ヒルズを代表格として富裕層じゃないと味わえない生活環境

東京の夜景を一望できる住まいは最高だと思います。

実際は、タワマンはいいことばかりじゃないけど・・・・

 


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タワーマンションと高層マンションの違い

夜景

■タワーマンションとは・・・

高さ60m以上というのが1つの基準になっており、階数では20階建以上となります。
これは建築基準法で60m以上の建物を「超高層建築」と呼んでいるためです。
「超高層建築」には厳しい構造基準があり、耐震性やエレベーターの安全性など高いレベルが求められます。
さらに、100mを超えると非常用に屋上ヘリポートを付ける義務があります。

間取りは1LDK?3LDKくらいが主流となっており、部屋数は少なくても専有面積が100平米を超える物件が多く見られます。
内装も豪華なタイプが多く、大きな窓からの眺めをアピールポイントにしているものもあります。

タワーマンションに住んでいる人の属性としては、独身で一人暮らしか既婚で共働きのケースが多いようです。

■高層マンションとは・・・

一般的な高層マンションは高くても40〜45m(14〜15階くらい)ですので、タワーマンションとは区別することができます。

そして、あまり知られていませんが、高層マンションに14〜15階建が多いのには理由があります。
それは、「14〜15階を超える建物には非常用エレベーターを設置する」と建築基準法で定められているからです。

建築費用を抑えるためにギリギリの階数にしている、ということですね。

建築基準法第34条第2項(抜粋)

高さ31mをこえる建築物(政令で定めるものを除く)には、非常用の昇降機を設けなければならない。
建築基準法施行令 第129条の13の2(抜粋)
法第34条第2項の規定により政令で定める建築物は、次の各号のいずれかに該当するものとする。
・・・
3.高さ31mを超える部分の階数が4以下の主要構造部を耐火構造とした建築物
・・・

 


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タワーマンションに住む5つのデメリット

1. エレベーターでの移動に時間がかかる

まずは、エレベーターでの移動に時間がかかることです。
タワーマンションは、一般的に約1000世帯が1つの建物に住んでいますので、高層階に住んでいると下まで降りてくるのも大変です。

 

朝の時間は通勤・通学する人が大勢いるので、駅徒歩3分という立地でもエレベーター待ちで5分かかってしまうことも…。

 

エレベーターは世帯数が多いと、高層階用と低層階用で各4機(計8機)が設置されていますが、それでも毎朝の「エレベーター渋滞」は避けられないのが現状です。

2. ベランダに洗濯物や布団が干せない

今の生活でベランダに洗濯物や布団を干している人は、タワーマンションでは干せなくなる可能性が高いので要注意です。

 

たしかにタワマンを見かけても、ベランダに何か干してあるのは見ませんよね。

これは、景観を維持するためや落下防止などが理由です。

 

マンションごとに規定は若干異なりますが、基本的にベランダには何も干せないと考えおいた方が良いでしょう。

対策としては、浴室乾燥機があれば室内でも目立たないところで乾かすことができます。

3. 壁が薄く生活音が響きやすい

タワーマンションは内装が豪華なので、壁もしっかり厚くなっていると思うかもしれませんが、実は建物を軽くするために壁は薄くしてあるケースもあるのです。
もちろん間取りを工夫して、直接お隣さんの生活音が聞こえにくくなっていますが、神経質な人は気をつけた方が良いでしょう。

 

また、タワマンに限らず上下左右の騒音については、モデルルームを内覧しても分かりません。気になる人は資料などで詳しくチェックする必要があります。

中古や賃貸であれば、実際に部屋に入って確かめておきましょう。

4. 大規模修繕に発生する費用が未知数

マンションを購入すると今後の改修にそなえて修繕積立金を貯めておきますが、これはタワーマンションでも同じです。

ただし、タワマンは築浅物件が多く、建築後15年や20年が経過した例が少ないので、実際にどれくらいの修繕費がかかるかは未知数なのです。

購入した人からすれば、いざ大規模修繕をするとなったときに「修繕積立金では足りない」と言われても、なんとか他の住人の方々と協力して捻出するしかないですよね。

修繕費については、マンションを販売する時点で理論的に毎月の積立金が算出されていますが、数十年先のことですから何が起こるか分かりません。

 

すべてのマンション販売業者がそうとは言いませんが、あまり修繕積立金を高くすると売れにくくなってしまうので、できるだけ低く見積もっているという話もあります。
このことは、タワーマンションのリスクとして認識しておきましょう。

 

 

5. 地震・災害・停電などがあると生活できない

タワーマンションは、地震の揺れを建物に伝わりにくくする免震構造が採用されることが多くなっていますが、この構造によるデメリットもあります。

それは、コストかかることと、縦揺れに弱いことです。

地震やその他の災害で停電が発生すると、二次被害が大きくなるのもタワマンのデメリットです。

最近ではオール電化も多いので、停電してしまうと基本的に何も使えなくなってしまいます。
さらに、給水装置に電力を使っていると断水まで発生します。

 

あとは、高層階であればあるほど大変なのが、停電でエレベーターが使えなくなることです。
非常階段はありますが、1000世帯が一斉に降りるとなれば、それはまるで通勤ラッシュさながらの状態になるでしょう。

あまり考えたくはありませんが、非常事態のこともイメージしておかなければなりません。

タワーマンションに住む5つのメリット

  • 眺望の良い部屋が多い(高層階のみ)
  • 都心の駅チカ物件が多く利便性が良い
  • 防犯性が高く生活のお手伝いもしてくれる
  • 共用設備の充実や内装が豪華
  • 土地評価額が低く税制面で有利(投資や相続

 

 


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